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浅析二重房屋买卖合同纠纷
本信息由 商丘纠风在线 上报   点击数:   发布时间:2017-11-24 15:16  

在房屋买卖过程中“一房二卖”的现象引起的房屋买卖合同纠纷所涉及的不动产转让合同的履行进行的分析

对房屋二重买卖进行分析基于以下法理:

1.不动产特性及一物一权原则。房屋是一种不动产,其位置固定、不可转移。土地建造的房屋会因周边环境、交通等各方面不同而不同,造价或造型的房屋建在不同地段上,其用途和价格也会相差很大,土地是一种稀缺资源,对土地的依附使房屋具有稀缺性与唯一性。由此产生的纠纷会有相互当事人不让步情况发生,更有甚者将以出售房屋以更高价格卖给其他人,恶意串通签订房屋买卖合同而引起的房屋买卖合同纠纷。

2.根据一物一物权的原则,所有权绝对的排他性,一物上不能有两个所有权,所以必有一方会因得不到而引起的纠纷。

3.房屋所有权的取得与合同生效关系。在我国现行法律将合同的生效与房屋所有权的取得作了不同的规定,正因这种不一致的规定使得订立房屋买卖合同到办理过户登记手续通常有一段时间间隔,房屋买卖过户登记不同于合同的生效登记,更易引起二重买卖。

笔者认为对于二重买卖合同效力的判别标准应当以依《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题解释(三)》第九条规定,“当事人未办理登记手续不影响合同的效力”。是否取得物权不影响债权的成立,房屋出卖人与购房人之间签订的商品房屋买卖合同是一种债权行为,物权的取得与否并不影响合同的效力,依《中华人民共和国物权法》第十五条规定:当事人之间订立有关设立、变更、转让物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效,未办理物权登记的,不影响合同效力。依此来有效保障二重房屋买卖中买卖双方当事人的合法权益,促进办案效率,体现司法公正。

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